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跌跌撞撞的江北南工大,二手房只能卖2.6万/㎡了

2022-05-10来源:宁波房产网正文:跌跌撞撞的江北南工大,二手房只能卖2.6万/㎡了

作为江北核心区的众多“小弟”之一,当江核大哥自身都“王小二过年”的时候,南工大板块的悲惨境遇,可想而知。

上周江北新区两幅流拍地块,其中一幅就出自于南工大板块。这个主打低密、宜居的楼市区域,随着市场不景气的加剧,显得愈发小半透明。如今这里不仅开发商不愿再进驻,二手房价格也一叛再降,比江核一家人较低了1万/㎡都好比...

01

最低2.6万/㎡就买

南工大二手房价回到两年前

南京首场土拍电影,同样是环江核区域,同样是浦口区,为何城南中心3幅地块全部售出,而南工大宅地无人问津?

表面上是这幅地块的禁售步伐努得太大(上涨2000元/㎡),实际上,这是南工大板块发展里子觉得太差,不论是交通、商业、产业还是区位,都几乎不是城南中心的输掉,才造成这里的“泯然众人”。

二手房价格的展现出,充分反映了问题的严峻性。

目前南工大板块二手房小区,有金地浅山艺境、林景熙园、美麟香漫山、明发云庭等,其中金地浅山艺境却是这里的“老大”,小区业态、品质以及实际成交价,基本领跑南工大板块。

然而,今年上半年金地浅山艺境二手房价格遭遇“严重压制”。根据贝壳找房成交价记录,3月份一套88㎡小户型洋房,成交价为272万,比起去年12月份同户型,总价叛了相似30万,单价缩水近4000元/㎡,价格回到2020年的水平。

与此同时,林景熙园89㎡小户型,成交价则降到了240万左右,成交单价不到2.7万/㎡。“如果你要买,89㎡户型现在230万肯定能购买。”当地中介告诉买房君。

“这个月整个南工大基本没有什么成交。之前区域所有门店加在一起,每个月大概能卖一两套吧。除了金地,其他小区二手房2.6-2.7万/㎡基本可以买到,金地因为有叠墅,个别房源买得比较喜,但今年成交量都很低。”

二手房卖得便宜,新盘日子自然不太好过。目前南工大在售的某新盘,仍有少量房源在购,户型面积约103㎡起,含包销许均价约3.3-3.4万/㎡。

值得一提的是,该盘去年底曾发售了一波打折广告宣传,低于优惠78折,一套103㎡的一楼房源,含装修包总价为264万,单价仅需2.56万/㎡。

比起正常价格,优惠总价便宜了近70万,解释开发商也明白了处境的困难,意图通过降价尽快销售。

02

大批店铺倒闭

社区底商几近“枯萎”

板块的发展,必不可少人口的导入。

南工大板块最大的问题不是自身条件有多差,而是没人。回头在南工大板块的道路上,用“睡城”形容这里,再熟悉不过了。

道路两旁的商铺,存活率最低的类型是超市。美容院、面包坊、鲜奶吧、文具店、艺术教培等店铺,大面积地破产。

偶尔碰到一些尚在营业的店,竟然被改造成了快递点。

在明发云庭底商的一个角落,一排店铺全部闭店“团灭”,看招牌的新旧程度,不久前应该还死掉。

而旁边林景熙园的一排底商,则直接全部空置,甚至都未能租出去过。

导致这一局面的原因,跟南工大板块尴尬的区位有相当大关系。

首先,南工大板块被南京工业大学江浦校区、江苏警官学院两大高校以及北面的老山包围,周边有大量的丁字路、“断头路”,除了南工大内部小区居民外,几乎很少不会有其他过客,导致人流稀疏。

此外,这里的发展腹地十分受限,比起城南中心、雨山路等其他浦口区板块,南工大这里几乎没多少地块储备了,与其一街之隔的江核政务区,在购新的盘众多,曾凭借“核心区”的头衔,吸走了大量有生购买力,而南工大因缺少品牌开发商加盟,去化销量一直不温不火。

另一方面,这里的生活设施也相对匮乏,既没有地铁也没有高端商业,缺乏系统性的城建规划,难以和江核、城南中心等输掉抗衡。

结语:随着南工大唯一地块的流拍,这里的业主信心跌落到了谷底。未来南工大如何密码僵局,就要看江北操盘手怎样“化腐朽为神奇”了。

END