睿意德：当购物中心遇见绿色建筑

《绿色建筑评价标准》（以下全称GB）是中国审定绿色建筑的国家标准；《Leadership in Energy and Environmental Design》（ 以下全称LEED）是世界范围内被广泛使用的标准，同时在美国部分州和一些国家也已被列为法定强迫标准，这两个标准在国内项目认证时应用于最多。报告针对全国经过GB 和LEED 证书的商业地产绿色建筑进行统计资料发现：

1/ 商业地产的绿色建筑正加速覆盖更多中国商务城市，并逐步转入中西部城市；

2/ 取得绿色建筑认证尽管有可能带来修建成本的增加，不同区域新材料应用程度不一，但总体建筑成本将逐步上升，而潜在收益将持续上升；

3/ 更多国际高端和连锁品牌重视绿色建筑拒绝，并影响其开店市场需求。这也为业主带给潜在的品牌和租金收益；

4/ 在各类驱动因素影响下，未来新建公共建筑将达到最基本绿色建筑拒绝。原因在于，随着绿色环保概念普及，政府对公共建筑的碳排放、节水节能等制定严格指标，而绿色建筑能很好达到这些要求；同时绿色建筑能有效减少运营成本，带给开发商直接经济效益。

商业地产绿色建筑市场现状

截止2014年6月，全国商业地产项目中共有117个GB 认证项目和32个LEED 认证项目。其中，所有GB证书项目中80%为一星认证， 在LEED认证项目中近70%的建筑为金奖认证。在打造出购物中心和综合体时，LEED金奖认证和GB一星认证沦为开发商最热衷的选择。

从2005年国内开始有第一个被证书的商业地产绿色建筑，绿色建筑这一概念便转入中国市场，并逐渐被开发商所接受。商业地产绿色建筑在2012年开始高速快速增长，GB和LEED认证的商业地产绿色建筑项目的数量都大幅下跌，近年的认证项目数量也维持于高位。不难看出，商业地产绿色建筑在中国开始步入稳定发展阶段。

1.1 商业地产绿色建筑地理分布：

从地理分布来看，80%以上的商业地产绿色建筑多集中在沿海城市，并形成环渤海、长三角和珠三角的三个集群区域，而中部和西部区域的绿色项目数量出现很大的高差，这一差异性特征与政策秉持效率、宏观经济条件及市场供需因素都有着密不可分的关系。

从城市名列来看，在LEED和GB证书商业地产绿色建筑数量城市名列中， 上海的商业地产绿色建筑数量一枝独秀，证书项目共有17个，远远多达全国其他各城市。由于其经济实力强大和对外开放程度较高，上海在商业地产绿色建筑发展中排在于全国。同时武汉、深圳、成都等城市也有一定数量的商业地产绿色建筑项目，这些城市资源优渥，人口和经济快速增长都是近年来增长速度较快的，而且外资利用率和经济繁荣度都逐年上升，适当的商业地产绿色建筑也发展很快。

1.2 商业地产绿色建筑分布差异的驱动因素：

本报告对商业地产绿色建筑数量与对不同城市的GDP、城镇居民人均农村居民收益、实际利用外资额等变量展开相关性分析，得出LEED认证和GB证书商业地产绿色建筑相关系数汇总。数据显示：

商业地产绿色建筑数量和城市GDP相关程度最高，为0.745。其次为房地产开发投资总额、社会商品零售总额和实际利用外资额，相关系数分别为0.744、0.734 和0.703，这四个因素沦为影响商业地产绿色建筑数量的主要因素。

绿色建筑比起常规项目必须较高的建安成本，经济实力较强的城市拥有更好的经济环境，可以给绿色建筑开发提供足够承托。而在更成熟的房地产市场中，客源基数也相对更大，绿色商业建筑也更容易被接受。

中国沿海城市的实际利用外资额广泛较高，外资企业入驻也较多，相对本土企业，外资企业对绿色环保要求更高，提倡国际化环保理念，更注目于优先住进绿色建筑。因此，不受这一部分外来需求的影响，沿海城市商业地产绿色建筑数量也相对更多。

从整体来看，绿色商业建筑的建设属于市场不道德，遵循着市场供需关系的原则。但是，LEED比起于GB更加与市场接轨，几乎每一个变量的相关系数都高于GB，LEED证书市场化程度低于GB证书。这主要是因为GB证书呈核心区趋势，由个别开发商引导市场，一定程度上受到企业行为的干扰。

1.3 国外商业地产绿色建筑情况分析

在国外一些比较成熟期的房地产市场上， 绿色商业建筑在市场上有明显的商业经济增量价值，从绿色商业建筑的开发商到物业的使用者形成了一条经济利益价值链。而相对来说在国内，绿色商业建筑开发商或用于方能获得部分经济价值，但从开发商到使用方的经济价值循环运送并未产生，完整的绿色建筑价值链并未形成。

在这条经济利益价值链内，开发商打造出绿色商业建筑的增量成本较低，同时通过更受欢迎的物业和较高的租金， 带给实质效益。使用者能必要共享绿色商业建筑带来的经济利益。相比非绿色建筑的租户，员工生产力更高， 产出的效益也更相当可观。

建筑成本分析

2.1 GB 绿色商业建筑增量成本

GB在认证等级上分为一星、二星和三星，一星绿色建筑的增量成本已接近于零，由于中高档商场自身的高定位，各项硬件设施水平较高，容易超过一星认证的标准。目前我国绿色建筑一星标准的增量成本比较低且更易取得，未来一段时间内开发商将热衷于GB一星证书。

2.2 LEED绿色商业建筑增量成本

LEED作为一个绿色建筑评价工具， 针对不同项目类型LEED有不同的评价体系，目前国内商业项目在申报LEED证书时，最常申请的是体系为LEED-CS（商业建筑主体和外壳）， 因此本报告基于LEED-CS评分体系拒绝对绿色商业建筑的增量成本展开研究分析。

随着中国经济的持续增长，以及各方对绿色环保的推崇。近几年国家陆续推出了一系列适当法规，推动了绿色建筑的可持续发展，另外建筑行业设计及施工标准的提升，使LEED证书体系引发的增量经济成本也在逐渐减少。特别是对于国内一线城市，地处市中心的高档商场而言，相比以前更容易、或能以较低的增量经济成本取得LEED的认证。

绿色商业建筑增量成本呈不断下降趋势。

原因在于，一方面绿色建筑市场规模变小且渐趋成熟期，绿色建筑材料供应量增多，供需关系开始有所改变，激烈的竞争使各类产品价格合理化，因而增量成本下降；另一方面，科技的进步使各类建筑绿色建筑所用于的技术开始普遍化，新兴技术的运用能有效地减少绿色建筑过程中的成本。

经济效益分析

3.1 商业地产绿色建筑经济效益反映

商业地产绿色建筑平均值节能量随星级提高而提高，从全国一线城市的绿色建筑项目来看，一星级项目因节约能源而节省的成本约为6元/平方米/年， 二星级项目约为50元/平方米/年， 三星级项目约为75元/平方米/年。

同时，证书的星级越高，平均节水量也越高。一星级项目因节水而节省的成本为0.1元/平方米/年，二星级项目为0.6元/平方米/年，三星级项目为0.7元/平方米年。

另外，各绿色商业建筑项目年排放二氧化碳废气减量也随星级提高而提高，需要减少污染以促进可持续发展。

采取增量成本较低的各项技术，具备显著节约能源效果。甚至个别的绿色建筑技术选择和应用于，会对项目本身的经济效率带给极大的影响。设计单位和开发商对技术的应用于和成本效益的理解，是未来要求商业地产绿色建筑经济效率性的重要因素。

3.2 国家对于绿色商业建筑的财政激励措施

国家和各省、市、自治区均实施相关政策希望绿色建筑发展，目前国家已实施《关于加快推展我国绿色建筑发展的实行意见》，希望绿色建筑发展， 国家对绿色建筑实施二星级绿色建筑45元/平方米，三星级绿色建筑80元/平方米。绿色生态城区给予资金定额补助5，000万元。

4.1 开发商绿色商业建筑数量名列

港资开发商在国内大多进行LEED认证。

在LEED 已认证的购物中心和综合体绿色建筑开发商中，排名前十的开发商有一半为港资企业，瑞安集团、嘉里建设经过绿色建筑LEED 认证的购物中心和综合体数量最多。在实证书项目中，港资开发商也占有了较大比重。这是由于：

首先，绿色建筑项目不仅能带来租金的提升，同时能为企业营造绿色环保的良好形象。绿色建筑项目作为多维度盈利产品，更有众多港资企业进行LEED等国际绿色建筑标准认证。

其次，港资企业享有一贯较好的环保意识以及丰富的绿色建筑理论知识和实践经验。如太古地产是HK-BEAK（香港建筑物环境评估方法）的创立者之一，并在施工上总结了一套环保拆卸技术以减少噪音，构建废物再利用。创建了环境、健康安全报告数据库用作总结在项目中的环保经验。

此外，香港社会具有适合绿色建筑发展的市场环境。香港本地成立了各类绿色建筑民间机构，招揽开发商或个人沦为会员，共同协作推动香港绿色建筑发展。如香港绿色建筑议会，是以承建商、物业发展商为主要会员的民间机构。这些民间机构不仅参与绿色建筑标准和战略的制定，同时也前进绿色建筑技术的优化改革，为香港绿色建筑发展提供良好支持。

GB 证书商业地产绿色建筑项目中， 多达70%为万达集团项目。

全国经GB认证的商业地产绿色建筑数量为117个，其中万达集团取得GB证书的有84个。万达集团拒绝从2010年之后所有的万达广场都须要取得绿色建筑设计标识。

由于和住建部科技发展增进中心及清华大学城市规划设计研究院达成协议的协议，万达集团的绿色建筑多使用GB证书体系。同时再加不同城市针对GB绿色建筑证书标准出台经济激励政策， 抗拒万达更倾向于研发GB认证的商业地产绿色建筑项目。

5.1 品牌零售商绿色环保要求

环保概念的深入，各大品牌零售商在绿色节约能源方面的拒绝不断提升。报告将样本品牌分类，并参考LEED-CI的标准，从节约能源、节水、节材、室内环境、绿色施工及运营管理等多个维度展开统计分析。结果显示，绿色拒绝主要反映在在节能和室内环境两方面。

在研究样本品牌零售商的绿色节能要求中，几乎所有的零售商都涵盖了照明节能等最基本的节约能源拒绝；第二位的是空气质量监督等室内环境拒绝，占比72%，以仓储型服饰品牌、大型超市品牌居多；垃圾分类、生物垃圾处理等运营管理方面的要求占到比28%，主要是大型超市品牌及餐饮品牌的拒绝；节水、节材及绿色施工占比均不超21%，其中绿色施工的占比最低，仅10%。

奢侈品、快时尚类品牌：照明节约能源与室内环境要求居多

以Louis Vuitton、Bottega Veneta、Gucci和Zara、H&M等为代表， 绿色节约能源要求主要体现在店铺灯光灯光节约能源设备的用于、室内空气环境的监测等节能和室内环境方面。其中Louis Vuitton在节材方面有特别的要求，如外墙利用环保节能LED体系，店内利用复合型环保质料等；Bottega Veneta为了降低对自然环境的影响，已经建立了一套完整的雨水回收利用系统以满足节水的拒绝。

商品、家居超市类品牌：运营管理方面的要求为特点

以Wal-Mart、Carrefour、Auchan、IKEA等为代表，节约能源方面除了灯光外，制冷系统、空调系统等方面的节能拒绝也低，同时对垃圾处理等后期运营管理方面的绿色节能也有要求。如Auchan超市，通过照明节能、节水、能源数控系统、再造垃圾重复使用利用等多标准贯彻绿色运营；IKEA家居餐馆，通过采用地源热泵系统、变频和热重复使用系统、太阳能热水系统等实行绿色节约能源，如上海的北蔡商场每年可以节约能耗费用约77万元，大约7年就能交还相关设备的投资成本。

运动及户外品牌：绿色施工成为新的要求

以Adidas、Nike、Decathlon 等为代表，进驻商业物业的Adidas等品牌的绿色环保拒绝主要表现在照明节能和室内环境方面，而对于仓储餐馆类的运动及户外品牌迪卡侬，其绿色环保还展现出在商场的绿色施工和后期运营管理方面。

餐饮类品牌：涵盖全方位绿色环保拒绝

以Starbucks、KFC、McDonald's 为代表，由于餐饮的特殊性，绿色节约能源的拒绝涵盖了其从翻新到运作的各个过程。KFC已经有三家门店获得LEED金奖认证，而Starbucks要求所有新建的直营门店都通过LEED证书。

Tips：

执着极致“绿色”的Starbucks

Starbucks在直营门店建设和整修过程中，拒绝在本地订购材料和雇用工人，并尽可能采用可重复利用和回收利用的材料，如金属的栏杆用废旧的Espresso咖啡机循环利用制成，墙纸则是用Starbucks装咖啡豆的袋子循环利用制作等。在建筑设计上，屋顶减少节能隔热板并使用45度倾斜设计，让室内降温，更可以收集雨水作为植栽灌溉及水池之用。在电器设备部分，大量运用LED看板及室内灯光，首次使用“新鲜空气控制系统”，随时探测室内空气品质，调节外部新鲜空气进入，保持最佳含氧量。环保概念的实施，节约能源效果显著，如台北首家LEED证书概念店的电力及用水量较一般门市节省30%以上。

未来发展趋势：

在中国未来10-20年，新建公建项目将超过基本绿色建筑拒绝。

国外绿色商业建筑经过多年发展，已经形成了一定的绿色效应和影响。糅合国外经验，在政府和开发商多方作用和共同努力下，以各项政策推动住宅绿色建筑的发展，同时开发商在绿色理念和效益驱动下打造绿色项目，未来新建公建项目将达到基本绿色建筑要求。

商业地产作为研发主体，最有条件推动绿色建筑的发展。

不同于住宅，商业地产展开着统一的集中管理，在前期开发和后期运营过程中，统一的主体能更有力的贯彻执行各项标准和措施，以推动绿色建筑发展。

随着对绿色商业建筑了解的加深，国内成功开发商偏向于都将绿色建筑作为运营要求。

对于国内成功开发商来说，绿色建筑代表着一整套新兴运营模式。在具体运营过程中，绿色运营不仅能节省能耗，同时能带来更多无形的效益，在未来获益于此的开发商将更热衷于打造出绿色建筑项目，坚决购物中心和商场的绿色身体健康运营。