关于宁波楼市再调控的哥德巴赫猜想

2021-01-25来源:宁波房产网正文:关于宁波楼市再调控的哥德巴赫猜想

  投身中国楼市,必须明白一个硬道理:中国楼市既带“政策性”也带“市场性”,但对我们好像上眼的城市来说,目前仅次于、最直接的影响,还是来自——政策!政策!政策!

  今天,我们就来理政策、看趋势,对宁波楼市有可能面临的调控做到一个“不负责任”的大胆庞加莱。

  2020年9月14日,成都“房产新政15条”公布,这座参与了“7.24”和“8.26”两次会议的城市,终于落下了调控的靴子。

  总体来看,成都的政策还是“柔性”偏多,“刚”性偏少。如“严格执行住房限购政策,加强购房资格审查,严厉打击弄虚作假不道德”,“加强热点楼盘销售方案审查,合理确认房源和股份人数比例,优先保障无房居民家庭购房市场需求”,多是引导性、阐述性用语。

  最硬核的,只有一条“个人住房转让增值税减免年限由2年调整到5年”。也就是说,个人将购买严重不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额交纳增值税;将购买5年以上(不含)5年的住房对外销售的,免征增值税。

  回溯这段时间的各地楼市,我们可以看到:

  9月11日,常州市“新政7条”出台,限售、限购双升级,新购住房限售4年,二套房首付6成;

  9月6日,沈阳市“新政8条”出台,二套房首付提高到5成,增值税减免年限由2年提高到5年;

  9月4日,杭州市“新政6条”出台,再次加码,规定以父母投奔成年女子方式落户的,须满3年方可作为独立购房家庭出售新房和二手房;30周岁以上已婚单身且在限购范围内无自有住房记录、再婚单身满3年且在出租汽车范围内无自有住房记录剩3年的,可确认为无房家庭;对热点商品房项目,拒绝加大无房家庭房源弯曲比例,最低可达80%;

  8月30日,无锡市“新政5条”出台,限制离异家庭购房套数,提升增值税免征年限到5年,二套房申请商贷的首付比例提升到60%,严控消费贷款、个人经营性贷款等用作购房;

  不必之后罗列下去了,趋势已经十分明确。直接上干货!

  趋势一:楼市调控的力度、频度明显加强。

  这轮调控,始于杭州、东莞、宁波、深圳四城,从力度上看以深圳最为决绝,东莞、宁波次之,杭州相对较“软”。到“7.24”房地产工作座谈会,有10个城市的市长参加了会议,包括北上广深四大一线,南京、杭州、沈阳、成都、宁波5大热点新一线或二线,以及长沙这个调控优等生。而在7月22日开会前,南京实施“新政9条”,要求商品住宅向无房家庭提供每批次不高于30%比例的房源,挡住假离婚购房渠道,也算是赶在家长会前交了卷。会后刚一天的7月25日凌晨,东莞提早交卷,再次升级调控政策,规定非东莞户籍享有2套及以上住房的,禁购第三套,住宅出租汽车年限2年逆3年。

  8月20日,最高级别的“长三角一体化发展座谈会”开会,领导人的讲话信号具体、态度坚决:“要坚决避免借机抹黑房地产,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,实施长效机制,确保房地产市场平稳健康发展。”

  8月26日,住建部开会部分城市房地产工作会商会,沈阳、成都二度参会,另外还有长春、银川、唐山、常州。而此前,这些城市均多次上榜全国新房、二手房房价涨幅排行榜。于是,在无锡突然抢走镜出头后,沈阳、常州、成都相继交卷。倒数三个月居全国涨幅第一的银川,也在9月8日召开了调控会商会,区内外60余家主流房地产企业参会。

  所以,“房住不炒”已经成为每个城市施政者的“必答题”,热点城市调控政策必然出台,不过是时间先后而已。

  趋势二:楼市调控的手段、节奏更加灵活性。

  “因城施策、一城一策,从各地实际出发,采行差异化调控措施,及时科学精准调控”

  这是“7.24”会议上一段非常最重要的话。

  “房住不炒”是对全国的总拒绝,“坚决防止借机炒作房地产”是对长三角城市的再强调。在这个原则和前提下,各城市可以根据自身实际,作出灵活性选择。这也意味著,各热点城市会把多样化的调控手段先放入“工具箱”中,一旦有需要,就立即发布、不予执行,不再需要通过较长时间的调查、分析、研究,来制订政策。而这种长时间的动作,很更容易走漏风声,引发波动,产生不良后果。

  我一再警告大家,要多站在政府的视角,用政府的思维看楼市。举个最简单的例子,大家想想,上面提到的两次会议,这些城市的负责人去讲话,讲什么?总离不开三个基本部分:第一,要谈情况,也就是把当地楼市现状、特点谈一谈;第二,要谈工作,介绍已经采行的措施和获得的效果,也就是要把自己做了的工作汇报汇报;第三,要表态度,也就是结合对未来当地楼市发展趋势的预测、推测,谈拟采取的应付措施,指出立场和决意。

  所以,为避免本地楼市过热而打算的“退烧药”,大部分已经在寄居建、银行等“药房”中备好,并从其他城市特别是相近城市的“治疗”过程不断吸取借鉴,拷贝新“药方”。一旦经常出现“高烧”,就不会毫不犹豫的开始“下药”,无非是药性药力上做个选择而已。

  趋势三:楼市调控受到影响新房、冲击二手房。

  我们来逐一梳理一下各主要调控实招对新房、二手房的不同起到。

  其中,延长增值税免税期、提升限售门槛,显著不希望二手房交易,期望你长期持有;加大住宅用地供应、向无房户倾斜,以及包括宁波在内各地推出的放开落户条件、吸引人才政策,显著对新房的买卖是一个性刺激。这不,杭州即将摇号的钱塘新区花漾里已经爆出消息,基本确认80%的房源给无房户,20%的作为人才房。有了这样的概率,作为楼市仅次于消费群体的刚需们,是买新房的多,还是买二手房的多,就显而易见了。

  其次,因为增值税免税期的增加,“二手房”中比较吃香的“次新房”,从2到5年房龄的“青春期”,变为了5到8年的“成熟期”。很多房东不忍这么宽的空置,把房子租户去减轻些资金压力,被折腾一番后,都会减少这些“二手房”的吸引力。

  再者,从我们重点关注的热点城市来看,这些热点城市还有一个一、二手房价格“倒挂”的刺激点,这也将大大增加新房市场的吸引力。

  此消彼长,“二手房”有价无市的情况将渐趋严重。“二手房”挂在中介的价格可能还不会上涨,但如果没好学区、好交通、好配套,基本上就是“纸面财富”,要么得长期待售,要么得降价出售。

  趋势基本讲完了,让我们回到宁波,之后我们的哥德巴赫猜想——

  宁波不会不会加码调控?

  要问这个问题,关键点有两个:

  关键点之一——是不是必要。

  平心而论,宁波楼市总体是比较健康的。

  近日出炉的居民资金杠杆率和住房部门杠杆率名列,杭州双双多达100%,厦门、深圳、南京、广州都正处于高位。宁波是99.3%和62.7%,并不突出。我们也能总体感受到,宁波楼市主体上属于“本地市”,消费主体是本地人和新的宁波人,而不是大量外地“炒房客”。近年来,宁波房价也没有被“凶炒”过。

  去年开始的一波拉升,相当大程度上是四重因素变换所至:

  1. 有钱人了。一批在前几年楼市中和其他市场中正确购入、投资的人,利润颇丰;

  2. 有房了。东部新城等几个热门板块逐渐成长成型,已经逐步宜居,特别是本地人高度认可的几个品牌楼盘开盘,让大家有了选择对象;

  3. 有欲望了。疫情阶段,无论是看房、购房都暂停了相当一段时间,形成了性欲断裂效应;

  4. 有担忧了。实体经济、外贸经济遭到冲击,全球抽、货币超发沦为潮流,人们对手中的钱如何保值、增值,产生了忧虑;

  所以,这波拉升情有可原,“有理有据”,并完全不是那种恐慌性、群体性的“闷头上车”。

  也正因如此,宁波调控政策实施后,效果务实不轻微,符合国家的要求和本地政府的希望。

  但我们也要看到,宁波调控再加码的必要性没有增加多少。

  首先,宁波这波热潮并未完全褪去,局部地区、部分楼盘仍然被欢迎,开发商参予土地拍卖会还是很“豪横”。8月份70个城市新建商品住宅销售价格指数表明,宁波环比上月涨0.7%,同比上年同月上涨5.4%,低于北京、上海、广州、杭州、南京、合肥等热点、焦点城市。也就是说,宁波还处于“前列”区域。

  其次,一些城市屡屡再加码,特别是长三角群城市在那个最高层级会议后,纷纷抢跑交卷,响应号召,这显然给宁波带给了压力。

  关键点第二——有没有调控空间和工具。

  这个功课我们已经做到过了,就必要为大家入围答案。

  有!

  比如,各地的调控政策几乎都对“假离婚”购房不道德抨击,宁波还没,漏洞尚在;

  比如,宁波出租汽车圈,“7.6”新政只是往东西方向进行了拓展了,南北方向几无变化;

  比如,二套房商贷最低首付4成,而杭州为6成,苏州5成(如果有1套住房且贷款未还清的,8成!),南京6成,无锡6成(有房无贷4成),常州6成;

  存在一定的调控空间,拥有现成的调控工具,调与不调,有时候就在一瞬间。

  再一个核心问题,宁波不会如何调控?

  我们可以将全国各城市调控分几个档位:

  第一档次——休克型,代表城市北京、上海、长沙,表现为不惧误伤、不记成本;

  第二档次——压制型,代表城市深圳,通过落户3年且连缴36个月的社保,二套普通住宅首付7成、非普通住宅首付8成,基本扼杀了炒房、投资机会;

  第三档次——降温型,代表城市杭州、宁波、东莞等,出租汽车、限售、限贷数招齐发,避免楼市持续高烧;

  第四档次——试探型,代表城市成都,“15条新政”中就一条是刚性的。

  这样看,宁波大概率是之后持续降温型的调控,降档也不升档。

  最有可能是——先把“假离婚”漏洞补上。

  再需要的话,才有可能考虑到冷却,来个“增值税减免年限从2到5年”,来个“二套房商贷首付提高一成”,来个“出租汽车圈再不断扩大一些”,包在几个邻近现在出租汽车圈的热门板块进去,等等。

  好,感激各位看官!对于这些“概不负责”的猜测,只是给大家一个参照,请大家自己作出判断。

  最后想说,从今往后很长一段时间,购房不再是“购物”,买入不再意味著“赚进”,必须更加健康、务实的心态,必须更加专业、专注的态度,在正确的时机,采取准确的行动。

  宁波土拍电影放缓,难道是在等自贸区?

  姚江两岸需要协同发展吗?

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