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大涨前夜,在重庆买房子却“暴跌”30W,到底是哪个环节出错了?

2020-09-23来源:宁波房产网正文:大涨前夜,在重庆买房子却“暴跌”30W,到底是哪个环节出错了?

在房地产投资界有一句话叫作“二手房市场才是要求房价收益的关键。”

的确如此,买房投资销售套利,战一定是在二手市场,而并非所谓的市面数字。

最近有一位朋友发来私信,说他2018年8月份在重庆某小区买的房子,一年时间不到,狂跌3W,心都在滴血。

求助原因主要在于,现在是出手落袋为安,还是等一等看看否还有救场机会。

01.剧本到底是怎样的?

2018年8月,这位朋友其他城市建完仓,来到重庆。顶着大太阳,在重庆江北区某地块买了一套二手房,楼龄,体量,品相都不错,甚至小区里面位置不错的还能看江。

面积买的也不大,建面也才84m,单价1.42W/m,裸总价119W翻身,相似120W,还不算2个点的绿皮中介费用和重庆独有的1.5个点的变相中介费——贷款服务费。

当时很开心,还挺佩服自己的继续执行了,抵达重庆三天就雪耻,还是网上联系的绿中介,也不知道闲谈了啥,反正下单很快。

而就在2018年下半年,重庆楼市进入冰冻期,延续到年底11月份,12月份这个样子,该小区同等面积的房子,单价只必须1.1W多一点点,一不小心下跌30W,也不知道第一次来重庆买房,心理阴影到底有多大。

配图

本以为2019年需要沦落,谁知道,小阳春也有,土拍也火焰,就是小区价格不见上涨,卖的人还是较少,这不熬过小阳春,终于憋不住了,稳要不要使出忘了。

02.从暴跌30W找出投资失败的经验教训

在水库大军围攻重庆楼市的大浪潮中,看似很不起眼的重庆买房动作,但是也透漏着很有一点借鉴的建仓经验。

对于绝大部分不理解重庆楼市的朋友而言,来渝投资建仓,就害怕三件事:

买错板块

买错时间

买错物业

买了重庆房子,一年时间不到,狂跌30W这位朋友,三个错误里面,罪了两个。一个是买错板块,一个是买错时间。

对于这事,我想要说的是,买错板块还情有可原,毕竟三无对重庆了解的确很局限,不是主场登陆作战,自然有不利的一方面。但买错时间就尴尬了,好歹我们一直在特别强调,有所不同时间段的买房节奏和姿势。

买错时间节点

这一波全国去库存,重庆涨价节奏很半透明,16年10月后,17年一整年,18年三四五月份+五六七八余热。

这三年里面,重庆楼市门道也很多,但节奏很具体:重庆楼市1.0时代——外溢前打差价——场位切换——楼市2.0时代等等。每一个时间节点都有自己的规则和打法。

2018年三四五月小阳春涨幅30%以上,但五月底六月初,我们已经在科学知识星球提醒大家,18年八月将是这一轮潮水的最高峰,二手房下半场要冷场,观望总结抗跌和虚高的最佳时机,偷偷地可以吃吃笋。

说到底,政策闻顶,短期楼市回头维稳步调,部分劣质物业和劣质板块,退潮后回升。所以18年5,6,7月是观望涨潮期,分辨价值板块(小区)+劣质板块(小区)的关键时间段。(这里要警告的是,优质和劣质,从来都不是在潮水期经常出现,只有在退潮期才告诉,哪里抗跌,哪里不抗跌)

但偏偏市场情绪相当严重,上升一个月持续到了8月高点,导致很多类似于这位朋友一样的很多,买错时间节点,高位警卫。

买错板块

首先该板块属于长期非常强势的江北区,但江北区的强势氛围,多少年来并没有沿袭到这个接近江北区边缘地带的板块。

该小区周边设施相对很近,唯一的小商圈在江北大石坝,被鸿恩寺那匹山和观音桥分隔。

配图

想到这张图,该小区处于一个非常不变的板块,基本上和地铁房绝缘。就拿近一点的5号线大石坝站来说,步行也是20分钟,完全失去了近地铁房的标签。更别说那距离更远的环线玉带山站。

再则该小区外出就是大交通堵塞,一跨区域的主力交通,公交虽然多,但堵起来还不如走路。

再说说它的标杆,小区后面的开建电建洺悦府,新盘,刚改物业,拿地价9000+,样板间预计8月对外开放,精装修产品,绿化不错,部分看江,预计9月散户,单价2W+。没有地铁规划,没商业规划,没学区规划,出行开车为主,预计暂时也没有带动起到。

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旁边一大块空地,开发进度如蜗牛,之前征地补偿单价不低1.1W翻身,在江北区来说垫底,你去看看观音桥周圈逼近2W补偿单价,这就是差距。

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最后,目前相对较近,还算数成熟期的大石坝商圈,体量也不大,在江北区顶多也算第三梯队,而且商业空置率很高,还是街区型商圈,短板也很显著。

街区型小商圈,也就临街或者靠街的一方,出租率相对很高,走进里面其实很多空着的门面,所以很多卖门面投资的朋友,也不得不留意啊,同样的商场,别人的有租客,你的没有,这就是根源。

03.在重庆买房赚钱还是要做做功课

对于很多来重庆投资建仓的朋友来说,真正只有卖的时候才知道,重庆的楼市还真就不一样。

一些概念不错的板块和房子,看著美好,但很多时候并不在你的投资计划周期内。如果你对板块和时间节点不理解,对你来说,无疑是一种煎熬。

毕竟房价这个神秘的东西,必须是可以交易性房价,结果应当是账面价格除以流动性折价率,而并非你看见的数字。

要告诉在重庆,笋和损一样多,你会发现以前卖不出去的产品,改了性质,打着笋盘的旗号,套了多少人。又有多少烂尾楼,17年初就买了,直到现在资金短缺,延长一年交房又一年的。

因此,在重庆买房,一定要对板块价值,规划,政策了如指掌才行。这样才能保证电子货币的同时,具备流动性折价率为1的优质房产,才不至于卖在高位,买了怕涨,不卖怕之后下跌的局面。

今天的真实故事就给大家分享到这里,期望需要帮到在重庆投资买房的朋友。